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深圳小产权房

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深圳楼市重磅消息,大量小产权房要入市了?

更新时间:2019.04.17 09:09       编辑:小产权房

随着房价的不断上涨,房普京娱乐市场暗流涌动,而作为不受法律保护的深圳小产权房,正在悄悄的进行着地下交易。由于本身并不受到法律的保护,因而导致经常产生一些纠纷问题。


根据百度百科的定义,深圳小产权是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。


为什么小产权房会存在?


首先,小产权房不如商品房,建设首先需要缴纳土地出让金,报规划,这证那证的,而“小产权房”不需要缴纳土地出让金,要是到,如今,土地成本在房价中的占比已经很高了,有的地方接近七八成了。


其次,城市房价过高,现在老百姓想买一套房,要拿6个钱包,这还得每个钱包都有足够多的钱,而一般老百姓不一定有那么多钱包,也不一定那么幸运,每个钱包都有钱。绝大多数农村进城人员,是没有能力买商品房,甚至一辈子不吃不喝也买不起一套房。而政府的廉租房、公共住房目前还不能满足人们的需求,这样,小产权房就有了现实的需求,无论是租赁,还是交易。


再次,根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。


在全国大城市中,深圳由于城市发展历史较短,发展飞快等各种历史原因,使得深圳的小产权房比例非常高,而这种暗地里的交易也很多。


尤其是近几年,随着深圳土地的紧缺和现房供应量的减少,深圳逐渐进入城市更新期。后续的城市更新项目逐渐增多,有一些投资客开始把目光聚焦在深圳庞大体量的小产权房上,市场上也不乏“博拆迁”的小产权房公开买卖。


过去人们的交易,通常会找律师、公证机构等,然而,这并不能改变这种交易的不合法性。


深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务,2016年再次发文禁止,虽然只是针对违法建筑类小产权房,但是有合法报建手续的小产权房,因不符合上市交易条件,如交易行为本身无效,见证同样无效。


然而,就在昨天下午(7月27日),深圳规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》(以下简称意见稿),对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。


征求意见稿明确指出:


产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。


其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。


有不少媒体分析,如果该文件实施,意味着,小产权房补缴50%的土地出让金,就能转正。

这看起来无足轻重的消息,对深圳楼市来说,不可谓不重磅。


主要受影响的又两个方面:


一是些小产权房的房主们,这下要赚大了,要知道,现在的房子,建设成本并不高,更重要的是土地成本,而这些小产权房因为不能合法交易,所以价格便宜,但是,一旦能合法交易,其价格与周边的商品房价格就不会差距太大了,因为都具有合法的商品房产权证,受到国家保护的。举个简单的例子,某个城中村,那些自建的小产权房,出租很便宜,交易也就一万多每平米,但周边真正的商品房,至少四五万平方米,如果补缴50%的出让金,每平米的土地支付成本预计要一万多,而房子至少能卖到三四万,这样一来,小产权房的房主们,就能赚的普京娱乐啦,也许很快又要出现一大批土地主了!


二是,这类住房一旦入市,会增加大量房产供给。在2013年的数字,深圳全市1000多万套房子中,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650万套,工业区配套宿舍及其他168万套。这是什么概念,如果真的小产权房都入市,这将会增加60%以上的房产供给,从供求关系上来说,这会对房价产生较大的冲击。


然而,实际上,目前从文件上来看,主要针对的是生产经营性历史违建,并非全部的小产权房。

自然资源部在公布全国不动产统一登记系统后,相关人员在接受记者采访时,再次特别强调,要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。


这表明,小产权房要想真正合法化,还有很长的路要求。


但深圳作为一个改革发展的前沿城市,而且小产权房比例如此之高,会不会在小产权房的政策上有新的创新和突破呢?大家拭目以待。

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