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深圳乃至全国的长租公寓融资成本提升|房租要涨了吗?小产权房是买还是继续租

更新时间:2018.08.24 23:46       编辑:深圳市志成普京娱乐顾问有限企业

        深圳乃至全国的长租公寓融资成本提升|房租要涨了吗?小产权房是买还是继续租近期,银保监发布的76号文提出,要积极运用资产证券化、信贷资产转让等方式,盘活存量资产,提高资金配置和使用效率。业内人士表示,规范发行将进一步促进盘活存量资产。

中国证券报记者独家获悉,有关方面正在制定CMBS业务指引(以下简称“指引”),指引出台时间渐近。

据悉,指引在现金流方面的要求或更为严格。

CMBS(Commercial Mortgage-backed Securities)即商业普京娱乐抵押贷款支撑证券。通常以商业普京娱乐为抵押,以相关商业普京娱乐未来收入(如租金、物业费、管理费等)为主要本息偿还来源的资产支撑证券产品。

CMBS产品可以突破银行经营性物业贷款的限制,融资不完全依赖于借款人的主体信用,而以基础资产的信用评级为主,融资规模通常较大。

按照指引,通过CMBS融资可能会受到一定影响,做项目没以前那么容易了。不少长租公寓发CMBS融资,如果CMBS发行变难,长租公寓融资成本就会提升,这会不会导致房租升高?

业内人士表示,这个推理太牵强!

三大方面要求趋严

据悉,指引对商业物业估值、收入测算、本息覆盖倍数等三方面提出更严格的要求,发CMBS更难了。

首先,一般来说,商业物业的融资额不超过商业物业价值的70%,即商业物业取得什么样的估值,决定其融资上线。业内人士指出,指引落地之后,CMBS融资总额将趋向合理:优质资产才能取得高额融资,劣质资产蒙混过关的概率降低。

其次,资产所产生的收入测算趋严。业内人士认为这将进一步保障投资者利益。

第三,本息覆盖倍数要求提高,这也将进一步保障投资者利益。

指引出台之后,CMBS发行料变难。事实上有机构人士已感受到了指引的威力。一位机构人士告诉中国证券报记者,他手中有一单CMBS项目,按照以前标准没问题,但要按照新的要求来,备案周期则延长。

对房租影响有限

高和资本联合创始人周以升表示,CMBS从本源上来讲,是基于资产产生的现金流进行结构化融资。因此,CMBS最核心的是基础资产的质量,要点在于判断基础资产是否能产出持续稳定的现金流。在此基础上进行估值、结构化分层、治理机制安排、合规性审核等等,最终构建出相应的CMBS产品。

“大家最担心的是,CMBS产品设计片面地关注主体信用评级而忽视基础资产质量,或者由于主体的增信而牺牲了产品的承销获准。这样的操作,一方面会给投资人带来风险,另一方面也干扰了CMBS作为一项资产支撑证券的风险定价机制,阻碍CMBS市场的成熟和发展。”

“要知道,主体评级稳定性比基础资产更难预测,在房普京娱乐急剧调控的背景下波动性可能较强”。周以升补充道。

周以升表示,目前CMBS的认购资金主要来自于银行、保险、券商资管与基金企业等。稳定结实的产品标准有利于投资人达成共识,扩大投资者基础,提升二级市场交易的活跃度。CMBS的规范发行长期利好CMBS市场发展。

一位资深资产证券化人士表示,不少长租公寓采取CMBS的方式融资,融资成本上升,并不一定带来房租上涨。规范发行有利于市场规范,长期来看,优质物业的融资成本会降低而非升高。

渤海证券董事总经理李耀光指出,指引对资产的要求更高,使得CMBS的标准化程度更高,对投资者的保障更强。而发行量可能会受到较大影响,因为满足新规的资产可能有限。他认为目前CMBS受到经营性物业贷很大的冲击。

戴德梁行估价与顾问服务部高级副董事刘慧认为,对于万亿级别的CMBS市场来说,从一开始就树立规范至关重要。相关方面提升对CMBS现金流的要求,相当于替投资者筛选一遍基础资产,只有优质的基础资产才能通过CMBS获得融资。

那么,指引一旦落地会否影响CMBS融资总额?刘慧表示,目前尚不能确定。从中长期来看,融资总额未必会下降。刘慧称,从2016年到现在,市场对CMBS的认可度增加。从最初测算企业去找业主先容CMBS到现在业主主动咨询,市场已向成熟迈进。

万亿CMBS市场趋规范

行业一般认为,CMBS潜在市场规模达万亿元。

根据中国资产证券化分析网统计,2018年1月1日至2018年8月21日,市场共15单CMBS发行成功,规模共计306.65 亿元。

其中2018年1季度发行成功7单,融资总额116.71亿元;2018年2季度发行成功4单,融资总额133.52亿元。2018年1季度较2017年4季度有所回落。

2018年以来,CMBS呈现降温趋势。这与资产证券化整体监管趋势一致(CMBS为资产证券化的一个子类)。

此前,接近监管层的人士告诉中国证券报(ID:xhszzb)记者,监管层对资产证券化关注持续升温。

目前日常监管主要关注三个方面:

第一,基础资产的真实性、现金归集以及转付情况。该人士先容,部分原始权益人在专项计划设立发行后,在未告知计划管理人的情况下,抵、质押基础资产所涉资产进行再融资,损害投资者利益。

第二,特定原始权益人运行情况及现金流回款情况。例如部分原始权益人的基础资产分散度不够,单一底层资产或重要债务人占比较大,风险集中。

第三,关注过剩产能行业相关项目,关注原始权益人与差额支付义务人、流动性支撑机构及底层债务人为关联机构的项目。因为此类项目一旦发生风险,可能存在内外部增信无效的被动局面。

在稳杠杆的过程中,资产证券化作为盘活存量的工具,是监管层鼓励的产品类型。近期,银保监发布的76号文提出,要积极运用资产证券化、信贷资产转让等方式,盘活存量资产,提高资金配置和使用效率。业内人士表示,规范发行将进一步促进盘活存量资产。

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