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深圳小产权房

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如何购买二手深圳小产权房确立产权

更新时间:2018.03.13 17:19       编辑:深圳小产权房

深圳小产权房在深圳市场中占据了较高的主导地位,甚至是成为了本地市场中具有市场经济的引导行业,虽说国家规定了小产权房是不可以买卖的,可是房价的飞速上涨和居高不下,还是让诸多人将目光放在了价格低廉的小产权房上。小产权房的买卖分为两种,分别是楼盘的开设和楼盘的二手交易,由于小产权房的产权问题在国内发生了多起案件,这些事实一度将小产权房的产权矛头划向了小产权房的开发场地所有权上,大部分的都属于违建房产,甚至某些还属于拆迁前临时建设的房产资源,由于在小产权房方面有法律的欠缺,所以在小产权房方面存在巨大的市场漏洞。


深圳小产权房



小产权房和商品房相比较而言,小产权房的土地资源和使用权限方面均疏于商品房,其特点的不同主要体现在以下几个方面:



1、土地来源:



商品房的土地为国家机关(国土资源局)批文登记备案的土地。



小产权房的土地没有国家机关批文,所以地价自然会比商品房的低价低廉,这也是小产权房能够比商品房便宜的核心原因。



2、购房贷款:



商品房贷款可以通过抵押房产证(即“红本”)向银行贷款,可以使用公积金贷款,而小产权房,无本所以无从抵押,也就不可以向银行贷款,不可以使用住房公积金。不过深圳的许多小产权房楼盘提供2-10年的分期付款,当然也是要收取利息的,年利率普遍在3.5%-10%.



3、二手买卖转让



二手商品房的买卖需要到国土局等国家机关办理过户,缴税手续二手小产权房普遍没有统一的转让流程,一般是买卖双方自行在楼盘开发商或者村委处实行更名手续,支付很少一部分装让手续费即可。



4、使用年限



商品房住宅的使用年限一般为70年。



小产权房的使用年限大多也是70年。



5、租金回报率



租金这个方面小产权房与商品房的相差不大,同一片区而言两者租金水平相差无几。但是因为商品房的总价要比小产权房高很多,所以从投资回报率这个数值上,小产权房的回报率更高一些。



二手小产权房和新售的小产权房有很多不同,主要是体现在房产产权的问题以及产权限制问题上,二手深圳小产权房的买卖需要办理的手续和新售的房产资源也有不同其主要体现在以下几个方面:



对小产权的说明归纳起来主要有3种说明,目前面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。



1、一种说明是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。



2、第二种说明是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种说明普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。



3、第三种说明是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。



第一种和第二种说明的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种说明的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。


4、乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。从住房形态看,一样是普通住宅。从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看,物业费、水电费、采暖费。从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理,服务管理水平不是很高。大产权房没有这样那样的问题,可以放心购买,而小产权房好不要碰,以免照成以后的困扰。

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