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深圳小产权房合同法律保护是否生效?

更新时间:2018.02.10 10:47       编辑:深圳小产权房

深圳小产权房是深圳房产市场的主要房产资源,而由于国内市场小产权房问题频发,所以国家面对整改小产权房的问题上难度较大,从2009年开始到现在已经有10年时间了,小产权房问题日益严重、数量不断增大、购买者和开发商也不断增加,这对小产权房的治理是不利的影响因素。目前国家认为深圳小产权房将不会以大产权房的形式将小产权房转正,所以在小产权房问题上存在较大的争议。



深圳小产权房和大产权房相比,小产权房的优势较大,虽然购买需求量比大产权房小,但是在购买上其具备的价格优势让购买大产权房以及买不起大产权房的人转战为小产权,小产权房的优势:



1、价格优势明显:



小产权房建设在集体土地上,这些集体用地的地理位置相对偏远,一般位于城市郊区或远郊区,本身土地价值较低。最重要的一点是,无须缴纳国有土地出让金和相关税费,于是土地建设成本极低。



2、产权不完整:



国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续,也不能上市交易。并且,依照相关法律法规规定,小产权房买卖合同属于无效合同,并不受《合同法》的保护。既无法律保障,也不可以上市交易。严格上来说,小产权本质上是无产权。



3、不合法性:



小产权房建设在农村集体土地之上,与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利,是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的,小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。



4、法律风险大:



小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题,更重要的是,购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使,在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制,相关权益难以得到保障。



土地管理部门在2017年的政策中,明显的是准备在国内开启租赁房时代,小产权房可能会被国家纳入到其中,深圳小产权房一旦被纳入到国家的政策整改中,那么其房产最终的产权问题应该是归属于谁呢?



这一问题可以参考最近几年的国内小产权房纠纷话题:



案 例 一



独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口,但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世,在老家留有2套小产权房。



刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠,相关负责人表示刘某已不是该村村民,没有权利出卖该房屋。



分   析



根据相关条例,刘某父母的房屋符合遗产的范围,刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。



但是在继承后的实际操作中,刘某由于不具有该村集体户口,存在无法办理房屋过户的问题,建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。



案例二



城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿?



分  析



小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等,原来的房主会以私下买卖不合法为由,要求全额得到拆迁赔偿,而买家很难得到补偿,风险很大。



案例三



赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》,赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。签约当日,钱某向赵某支付定金5000元,部分房款50000元。



一个月后,钱某按照合同约定拟继续交付后期购房款时,赵某却反悔了,准备收回房子,把原来收取的购房款返还钱某,钱某诉至法院要求继续履行合同。



分  析



法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售,“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利,不能办理房屋的产权过户手续。

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